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      7月中旬，4位揚(yáng)州市民向江蘇省揚(yáng)州市國(guó)有資產(chǎn)處置中心繳清了全部款項(xiàng)，分別拿到了位于揚(yáng)州市歷史街區(qū)內(nèi)4套老宅的鑰匙。在6月28日舉行的一場(chǎng)以10個(gè)老宅承租權(quán)為標(biāo)的的拍賣(mài)會(huì)上，這4位市民通過(guò)激烈的競(jìng)價(jià)最終勝出。

      這10套老宅，均是產(chǎn)權(quán)歸屬于揚(yáng)州市直管公房管理處的公有產(chǎn)權(quán)房屋――“公房”。承租金不過(guò)每平方米1元，但承租權(quán)卻要經(jīng)過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍，由價(jià)高者獲得。

      這次競(jìng)拍活動(dòng)，對(duì)歷史街區(qū)的保護(hù)與更新模式進(jìn)行了探索。在許多文保專(zhuān)家看來(lái)，社會(huì)力量的參與、居民的自主修繕，是歷史街區(qū)保護(hù)的重要機(jī)制。只要權(quán)利穩(wěn)定、市場(chǎng)公平，老房子的保養(yǎng)就能夠獲得產(chǎn)權(quán)人或社會(huì)力量的支持?？墒?，老城區(qū)里的公租老宅如何與這樣的機(jī)制對(duì)接？揚(yáng)州的探索對(duì)這個(gè)問(wèn)題作出了回應(yīng)。

      為讓老城區(qū)恢復(fù)活力

      揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)勾鳳誠(chéng)告訴本刊記者：“之所以嘗試用拍賣(mài)的方法出讓承租權(quán)，這既是讓權(quán)力在陽(yáng)光下運(yùn)行，也是想讓老房子有一個(gè)合理的市場(chǎng)價(jià)格。承租人擁有了老宅的永久承租權(quán)，在使用過(guò)程中對(duì)老宅的保護(hù)會(huì)更用心?！?/P>

      拍賣(mài)承租權(quán)為何與老宅保護(hù)聯(lián)系到了一起？本刊記者采訪了解到，和我國(guó)許多城市的老城區(qū)情況相似，由于年久失修，揚(yáng)州老城區(qū)內(nèi)的老宅建筑本身和居住環(huán)境出現(xiàn)了許多問(wèn)題。尤其是占比不小的公房，其衰敗程度尤為嚴(yán)重。據(jù)2010年揚(yáng)州市建設(shè)局、名城辦牽頭的老城區(qū)摸底調(diào)查顯示，市區(qū)現(xiàn)有直管公房50.4萬(wàn)平方米，其中居住房40.6萬(wàn)平方米，非居住房9.8萬(wàn)平方米；承租居民9300戶(hù)近3萬(wàn)人；鹽商住宅、名人故居近百處，其中的85處被列為國(guó)家、省、市文保單位。入戶(hù)調(diào)查顯示，至2009年底，在冊(cè)危房約20萬(wàn)平方米。其中，全危房約4萬(wàn)平方米，需實(shí)施大修或異地搬遷解危；局部危房約16萬(wàn)平方米，需實(shí)施修繕解危。

      不僅如此，目前居住在老街巷里的居民基本是低收入群體，以老年人為主。由于老宅得不到修繕，這些老街巷越發(fā)破敗。而老城區(qū)越破敗就越留不住人，形成惡性循環(huán)。

      本刊記者探訪揚(yáng)州皮市街和粉妝巷的幾處被納入拍賣(mài)計(jì)劃的老宅發(fā)現(xiàn)，這幾套粉墻黛瓦的老宅已修繕一新，與周遭建筑渾然一體。皮市街66號(hào)隔壁的一位“老街坊”告訴本刊記者，原來(lái)這個(gè)老宅100多平方米住了3戶(hù)人家，不夠住只好私搭亂建，環(huán)境很差?！斑@片街坊都應(yīng)該叫爺爺奶奶街了。有能力、有錢(qián)的都走了，年輕人也走了，只剩下老頭老太了。”

      要想讓“爺爺奶奶街”重新獲得年輕群體的青睞，必須改善房屋品質(zhì)和周邊環(huán)境。勾鳳誠(chéng)在接受本刊記者采訪時(shí)一再表示：“必須做好產(chǎn)品。只要有好的產(chǎn)品，就不愁吸引不了高端人群。我們希望通過(guò)此舉改善一下老城區(qū)的人口結(jié)構(gòu)。如果能引進(jìn)一批喜愛(ài)老街巷、年輕且有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，就能讓老城區(qū)恢復(fù)活力?！?/P>

      拍賣(mài)會(huì)上的熱與冷

      一些文保專(zhuān)家在關(guān)注揚(yáng)州這次探索的同時(shí)，表達(dá)了贊許的觀點(diǎn)?！霸跉v史街區(qū)修復(fù)居民自主的更新機(jī)制，的確需要有關(guān)部門(mén)愿意作為，并探索合適的路徑。”中國(guó)文化遺產(chǎn)保護(hù)年度杰出人物、南京大學(xué)政府管理學(xué)院教師姚遠(yuǎn)說(shuō)：“揚(yáng)州以公房作為突破口和試點(diǎn)目標(biāo)，不失為一種好的探索?！?/P>

      本刊記者在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)看到，兩處位于粉妝巷的房子成為當(dāng)日的焦點(diǎn)。拍賣(mài)師明確提醒在座的競(jìng)拍者，這兩處標(biāo)的是實(shí)打?qū)嵉膶W(xué)區(qū)房，位于揚(yáng)州最好的小學(xué)和中學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)。不出意料，對(duì)這兩處房子的競(jìng)標(biāo)十分激烈。其中，底價(jià)72.3萬(wàn)元的粉妝巷13－4老宅掀起一波競(jìng)價(jià)高潮，幾位競(jìng)拍人輪番叫價(jià)，當(dāng)叫價(jià)至90多萬(wàn)元時(shí)，一位競(jìng)拍者迅速叫價(jià)110萬(wàn)元，得以成交。

      位于古城皮市街66號(hào)的老宅拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。這處面積為117平方米的老宅底價(jià)65.8萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)近10位競(jìng)拍者200多次競(jìng)價(jià)，最終以111.9萬(wàn)元成交。成功競(jìng)得該標(biāo)的45號(hào)競(jìng)拍者告訴本刊記者：“這房子是給父母住的?！倍究浾邚姆抗芴帿@悉，這位競(jìng)拍者之所以“勢(shì)在必得”，是因?yàn)檫@套房子原本就是他家的私宅。由于歷史原因，成為了公房。

      相比之下，其他6套老宅則遭遇無(wú)人應(yīng)價(jià)的冷遇?！霸蚴嵌喾矫娴模似废嗪途幼…h(huán)境，使用功能受限也是一個(gè)瓶頸。”揚(yáng)州一家房產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人倪云認(rèn)為，這次老宅拍賣(mài)限定房屋只允許自用居住，把很大一部分投資客擋在了門(mén)外。

      此外，“永久承租權(quán)”究竟有多“永久”？如果遇到拆遷或征收的情況，承租者的投入會(huì)不會(huì)“打水漂”？種種質(zhì)疑，也讓很多人駐足觀望。

      揚(yáng)州市直管公房管理處主任柴強(qiáng)表示，目前，新蓋的住宅也只有70年的土地使用權(quán)，而此次拍賣(mài)的承租權(quán)是永久的，政策是穩(wěn)定的。但因拆遷(包括征收)或被有關(guān)部門(mén)鑒定為危房，或因法律、法規(guī)、政策、城市規(guī)劃建設(shè)需要等客觀因素，致使租賃合同無(wú)法履行的，直管公房管理處就有權(quán)解除合同，提前收回房屋，并不承擔(dān)違約責(zé)任。拆遷(包括征收)的安置補(bǔ)償事宜按法律、法規(guī)、政策規(guī)定處理。

      “揚(yáng)州的做法，是激活老城區(qū)的有益探索，但還需要用良善而系統(tǒng)的公共政策，進(jìn)一步引導(dǎo)整個(gè)歷史街區(qū)走向自我保護(hù)、自我更新的正確路徑。”姚遠(yuǎn)建議，住建部門(mén)應(yīng)當(dāng)用住房保障對(duì)接居民的疏散，解決私房的歷史遺留問(wèn)題，明確房屋產(chǎn)權(quán)。規(guī)劃和文物部門(mén)要制定老宅修繕養(yǎng)護(hù)的技術(shù)準(zhǔn)則，引導(dǎo)居民的自我修繕，使歷史街區(qū)同時(shí)實(shí)現(xiàn)維護(hù)歷史真實(shí)性、風(fēng)貌完整性和生活延續(xù)性的保護(hù)目標(biāo)。

      “一步步來(lái)，一點(diǎn)點(diǎn)做”

      在老城區(qū)尤其是歷史街區(qū)的改造更新方面，一些城市已進(jìn)行了較為有效的嘗試，其策略被概括為“適度干預(yù)，多措并舉，漸進(jìn)式，微循環(huán)”。

      在北京煙袋斜街的改造中，政府部門(mén)通過(guò)改善基礎(chǔ)設(shè)施提升了當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值。由于抹去了“拆”字，房屋的租賃、修繕行為獲得市場(chǎng)力量的推動(dòng)。政府部門(mén)再通過(guò)修繕標(biāo)準(zhǔn)的控制，使這一街區(qū)的復(fù)興得到保障。

      蘇州市曾出臺(tái)《蘇州市市區(qū)依靠社會(huì)力量搶修保護(hù)直管公房古民居實(shí)施意見(jiàn)》，其中明確，在資金短缺的情況下，為盡快搶修保護(hù)好現(xiàn)存的直管公房古民居，本著“不求所有、但求所在”的原則，允許和鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外組織和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)或租用直管公房古民居，實(shí)行產(chǎn)權(quán)多元化、搶修保護(hù)工作社會(huì)化、運(yùn)作市場(chǎng)化。

      對(duì)于此次揚(yáng)州用拍賣(mài)方式引入社會(huì)資本保護(hù)歷史街區(qū)，社會(huì)上也有不同的聲音。有人認(rèn)為，老宅是歷史和文化的載體，畢竟不同于一般公租房，此次拍賣(mài)“太過(guò)粗線條”。如“價(jià)高者得”，就會(huì)在某種程度上忽略了對(duì)承租人素質(zhì)的要求。還有人認(rèn)為，歷史街區(qū)保護(hù)鼓勵(lì)留住原住民。揚(yáng)州的古宅拍賣(mài)，應(yīng)對(duì)世代居住于此的原住民給予優(yōu)惠政策，這樣才能留住老街區(qū)的生活方式，保留活化的歷史。

      對(duì)此，勾鳳誠(chéng)表示，此次試點(diǎn)之后，還要做幾次嘗試。比如，針對(duì)老城區(qū)居民住房面積偏小的問(wèn)題，將通過(guò)重新搬遷和修繕一個(gè)片區(qū)內(nèi)的公房，面向這個(gè)區(qū)域內(nèi)的居民進(jìn)行小型競(jìng)拍，以這種方式既改善居住條件，又確保住戶(hù)仍是原住民；再比如，嘗試拿出一些老宅的產(chǎn)權(quán)，面向揚(yáng)州居民，或者再大膽一點(diǎn)面向全國(guó)進(jìn)行競(jìng)拍，吸引對(duì)老宅有興趣的人進(jìn)入；政府還將鼓勵(lì)老城片區(qū)內(nèi)居民的老房子開(kāi)辦民居客棧，居民可以通過(guò)出租閑置房、自行裝修委托運(yùn)營(yíng)公司管理以及自行運(yùn)營(yíng)三種模式進(jìn)行參與。

      歷史街區(qū)的保護(hù)還涉及文物、規(guī)劃、城建等多個(gè)部門(mén)，競(jìng)拍后的管理必須形成多部門(mén)合力，這方面的制度和實(shí)踐都需要完善?！白鲞@些事情，我們有足夠的耐心，一步步來(lái)，一點(diǎn)點(diǎn)做，希望能有好的效果?！惫带P誠(chéng)說(shuō)。